对抗商品房预告登记合同纠纷一案

审理法院：　鞍山市立山区人民法院

案　　号：　（2019）辽0304民初2667号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2020年06月03日

鞍山市立山区人民法院

民事判决书

（2019）辽0304民初2667号

原告：范旭辉，男，X族，1974年5月20日出生，住所地：辽宁省大连市西岗区。

委托代理人：陈峰，系辽宁晟通律师事务所律师。

被告：龙云中，男，X族，1955年10月3日出生，住址：住所地：鞍山市立山区。

被告：鞍山市宏昊房产开发有限公司。住所地：鞍山市铁**钢城路**。

法定代表人：包洪根，系该公司经理。

委托理人：王珂殊，辽宁千山律师事务所律师。

第三人：赵振奎，男，X族，1988年5月24日出生，住址：鞍山市铁**。

委托代理人：郭继伟，辽宁钢城正大律师事务所律师。

第三人：管正虹，男，X族，1967年6月16日出生，住址：鞍山市铁**。

原告范旭辉因与被告龙云中、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）、第三人赵振奎、管正虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院为查明事实，向相关利害关系人发出参加诉讼通知书，第三人赵振奎、管正虹作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序进行审理。原告范旭辉以及委托代理人陈峰，被告龙云中，被告宏昊公司委托代理人王珂殊、第三人赵振奎委托代理人郭继伟，第三人管正虹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告范旭辉向本院提出诉讼请求，1、判令确认原告与被告宏昊公司签订的房屋买卖合同有效，由被告配合原告将产籍号为3-6-304-12311的房屋登记在原告名下；2、判令被告龙云中腾出产籍号为3-6-304-12311的房屋，并赔偿损失21600元；3、本案诉讼费由被告承担；事实与理由：2010年10月21日，原告从第三人宏昊公司购买房屋一处，坐落于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12311），原告为保障将来实现物权于2010年11月2日在鞍山市房屋产权登记中心办理预购商品房预告登记。原告购房后一直未居住，直到2018年准备使用房屋时才发现由被告占有使用，原告无奈诉至法院。

被告鞍山市宏昊房产开发有限公司辩称，1、涉案房屋确实是宏昊公司顶帐给管正虹用于支付所欠消防工程的工程款，详细情况以宏昊公司出具的顶帐文件为准。2、宏昊公司与原告之间并不存在真实的房屋买卖关系。在宏昊公司法定代表人包洪根诈骗一案中通过对包洪根的调查了解其认为当时向原告陆续开具了几十套商品房买卖合同手续并办理了预告登记，真实情况是包洪根通过朋友认识的原告，原告准备购买宾利轿车办理贷款，需要提供资产证明所以请宏昊公司帮忙开具了几十套房屋手续，但实际上不存在买卖关系，也没有真实的资金流转。

被告龙云中辩称，1、2013年3月28日，我从管正虹手中购买本案所涉房屋，之后我将该房屋转让给赵振奎，宏昊公司给赵振奎出具商品房买卖合同。该房屋开发商在2010年8月5日就交给了管正虹，现在该房屋由赵振奎一直使用，因此该房屋是赵振奎的，范旭辉无权给该房屋办理商品房预告登记。2、范旭辉之所以能办房屋预告登记，是为了他与宏昊公司借款提供担保，不是真正的商品房买卖行为，从范旭辉在2010年9月预告登记了29套房屋，之后又全部解除了预告登记。范旭辉在2010年10月又预告登记了26套房，但一直都不入住，即可看出范旭辉不是真正的购买房屋，而是借款抵押担保。现在这26套房屋都是由其他业主实际居住使用，请法院将该房屋判令给实际占有者赵振奎。

第三人管正虹述称，我给宏昊公司做消防工程，因宏昊公司欠我工程款，在2010年8月5日，宏昊公司抵给我三套住房，其中就有本案的房屋，抵顶当天宏昊公司给我出具商品房买卖合同、购房收据、入住安置单，并将房屋实际交付给我。2013年3月28日，将该房屋转让给龙云中，宏昊公司也同意，重新给龙云中办理了该房屋的商品房买卖合同等手续，把我的商品房买卖合同原件收回了。在转让给龙云中之前，我一直占有该房屋，龙云中将该房屋转让给赵振奎是合法有效的，请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人赵振奎述称，本案争议房屋赵正奎持有合法的商品房买卖合同，并支付了对价，并实际一直占有使用该房屋。所以，该房屋应当判令归赵正奎所有。

第三人赵振奎向本院提出诉讼请求，1、判令赵振奎与鞍山宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（产籍号3-6-304-12311）有效，宏昊公司立即配合赵振奎办理商品房预告登记及房屋所有权转移登记手续。2、判令被告范旭辉解除产籍号为3-6-304-12311号商品房买卖合同的网签、合同备案登记、不动产预告登记手续。3、诉讼费由范旭辉承担。事实与理由：2010年8月5日，宏昊公司将产籍号为3-6-304-12311号房屋抵顶给管正虹，管正虹于2010年8月5日办理该房屋入住手续并实际占有该房屋。嗣后，管正虹将该房屋转让给龙云中，龙云中又将该房屋转让给赵振奎，并使用至今。范旭辉并非该房屋实际购买人，范旭辉取得该房屋的商品房预告登记书是一种借贷担保行为而非实际购买行为。在2010年10月，范旭辉将其名下宏昊小区26套房屋办理了预告登记，26套房屋均被宏昊公司卖给他人，现该26套房屋都有实际业主居住使用，范旭辉没有占有入住任何一套房屋，范旭辉预告登记完成后长达九年没有入住，不符合普通购房人的正常逻辑，可以说明范旭辉所办理的预告登记均不是因为房屋买卖所办理，从范旭辉购买该房屋的价值来看，与当时房屋销售的市场价也明显不符。范旭辉在鞍山市房屋进行预告登记及解除预告登记，可以看出其预告登记的目的不是为了购买房屋，而是为了提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对范旭辉的担保行为，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。请求支持赵振奎的诉讼请求。

原告范旭辉对第三人赵振奎的辩称，1、反诉被告范与宏昊公司签订的商品房买卖合同支付了全部购房款，办理了商品房买卖的备案登记和房屋的预告登记，范的购房手续完备，按照相关法律规定不动产所有权的顺序应该以登记优先。2、反诉原告在办理所谓的房屋入住手续时没有尽到谨慎的审查义务，在范已经办理预告登记时不能认为其入住的行为是善意的。因此，驳回反诉请求。

被告宏昊公司对第三人赵振奎的辩称，同对原告范旭辉的答辩意见。

被告龙云中对第三人赵振奎的辩称，我买房是真实的，管取得房产的时间是2010年8月5日，早于范登记的时间，开发商顶给管正虹的房子和管转给龙云中的房子是有效的。

第三人管正虹对第三人赵振奎的述称，同意第三人赵正奎的诉讼请求。

经审理查明：2010年8月5日，被告宏昊公司将“宏昊城色”小区B座23层11号房屋（3-6-304-12311）商品房作价159585元（3340元/平）抵顶给第三人管正虹作为消防工程工程款。并向第三人管正虹开具小区住宅安置单。2010年8月5日验收入住该房屋，签订前期物业服务协议，第三人管正虹向物业公司交纳了物业费，电梯费、清运费、门证、押金等费用，被告向原告代收了取暖费、煤气费、水电费，物业公司为第三人出具室内装修施工许可证及房屋装饰装修管理协议。第三人管正虹实际入住该房屋。

2010年10月21日，原告与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定将被告开发的位于鞍山市立山区房屋（3-6-304-12311）商品房一套以总价款78837元（1650元/平）的价格卖给原告，被告宏昊公司向原告出具78837元销售不动产统一发票。原告于2010年11月2日原告办理预告登记手续。原告始终没有入住该房屋。

2013年3月28日，第三人管正虹与被告龙云中签订《房屋买卖协议书》，第三人管正虹将坐落于“宏昊城色”小区B座23层11号房屋（3-6-304-12311）商品房一套以总价款120000元的价格转让给被告龙云中。

嗣后，被告龙云中将坐落于“宏昊城色”小区B座23层11号房屋（3-6-304-12311）商品房一套以总价款150000元的价格转让给第三人赵振奎。

2013年4月8日，第三人赵振奎与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容：被告开发的位于鞍山市立山区房屋（3-6-304-12311）商品房一套以总价款158152元（3310元/平）的价格卖给原告。2013年4月8日，第三人赵振奎验房入住，并向第三人赵振奎开具小区住宅安置单。第三人赵振奎交纳了该房屋的物业费，电梯费、押金等费用，第三人赵振奎交纳了取暖费、电费、水费。现该争议房屋由第三人赵振奎实际居住。

上述事实，原告、被告、第三人陈述，庭审笔录，询问笔录，原告提供的证据有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明，第三人赵振奎提供的证据有管正虹与宏昊公司房屋抵顶明细、购房收据、小区住宅安置单、管正虹收款收据、商品房买卖协议、转账凭证、收条、购房协议，以上证据经本院开庭质证及审查真实合法，具有证据的关联性所证事实足资认定，予以采信。被告龙云中提供的证据有29套房屋购房退房不动产统一发票，26套房屋购房不动产统一发票，抵押预告登记房源表、2010年9月宏昊房产成交单价表及购房发票，第三人赵振奎提供的证据有民事判决书，因与本案无关联性，本院不予采信。被告龙云中提供的证据有抵押借款协议书、范旭辉身份证及结婚证、预告登记房源表、销控通知、借款明细表、范旭辉借款单、财务凭证，欲证明原告与被告宏昊公司之间存在借款关系，因原告对此证据有异议，认为原告与被告宏昊公司之间不是借款关系；被告宏昊公司辩称，其与原告之间无实际买卖房屋关系，也没有真实资金流转，是为原告购买汽车提供资产证明所用，因真实性无法核实，故本院不予采信。被告宏昊公司、第三人管正虹未向本院提供证据。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。在本案中，2010年8月5日第三人管正虹通过与被告宏昊公司抵顶消防工程工程款取得“宏昊城色”鞍山市立山区B座23层11号（产籍号：3-6-304-12311）房屋所有权，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该行为合法有效。第三人管正虹取得该房屋后实际居住使用，第三人管正虹于2013年3月28日与被告龙云中签订房屋买卖协议，第三人管正虹将该房屋转让给被告龙云中，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该协议合法有效。嗣后，第三人龙云中与第三人赵振奎签订房屋买卖协议，被告龙云中将该房屋转让给第三人赵振奎，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该协议合法有效。现第三人赵振奎为合法实际占有本案争议房屋。故第三人管正虹与被告宏昊公司之间用本案诉争房屋抵顶消防工程款的行为合法有效；第三人管正虹将本案争议房屋转让给被告龙云中的房屋买卖协议合法有效；被告龙云中将本案争议房屋转让给第三人赵振奎的房屋买卖协议合法有效；在具备办理本案争议房屋产权登记手续时被告宏昊公司、第三人管正虹、被告龙云中配合第三人赵振奎办理商品房产权登记手续。本院予以确认。

虽然第三人赵振奎与被告宏昊公司在2013年4月8日签订了商品房买卖合同，但双方并没有发生真实的房屋买卖交易，故第三人赵振奎与被告宏昊公司签订商品房买卖合同无效。

关于原告要求确认其与被告宏昊公司签订的房屋买卖合同有效，由被告配合原告将产籍号为3-6-304-12311的房屋登记在原告名下以及要求被告龙云中腾出产籍号为3-6-304-12311的房屋，并赔偿损失21600元一节，虽然原告与被告宏昊公司之间于2010年10月21日签订了《商品房屋买卖合同》，但被告宏昊公司明知已经与第三人管正虹办理了该房屋抵顶手续，第三人管正虹以及实际取得本案争议房屋在先，又于原告签订此房屋买卖合同，该房屋出售给原告，并办理房屋预告登记，其行为侵犯第三人管正虹的合法利益。且原告没有提供证据证明原告已按合同履行了支付房款的义务，故原告与被告宏昊公司于2010年10月21日签订的《商品房屋买卖合同》虽有效，但根据原告所提供的证据结合被告宏昊公司、被告龙云中的陈述，无法证实该《商品房屋买卖合同》已经被履行，据此原告取得该房屋的预告登记失效。原告要求被告龙云中腾出房屋及赔偿损失并无依据，故对原告被告被告宏昊公司配合原告将产籍号为3-6-304-12311的房屋登记在原告名下以及要求被告龙云中腾出产籍号为3-6-304-12311的房屋，并赔偿损失21600元的诉讼请求，本院不予支持。

关于第三人赵振奎要求其与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》（产籍号3-6-304-12311）有效，宏昊公司立即配合赵振奎办理商品房预告登记及房屋所有权转移登记手续一节。虽然第三人赵振奎与被告宏昊公司于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》，但双方之间无真实买卖房屋以及资金转账。故第三人赵振奎与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》无效。因被告龙云中将本案争议房屋转让给第三人赵振奎的房屋买卖协议合法有效，在具备办理本案争议房屋产权登记手续时被告宏昊公司、第三人管正虹、被告龙云中配合第三人赵振奎办理商品房产权登记手续。故本院予以确认。

关于第三人赵振奎要求原告范旭辉解除产籍号为3-6-304-12311号商品房买卖合同的网签、合同备案登记、不动产预告登记手续一节，因原告与被告宏昊公司于2010年10月21日签订的《商品房屋买卖合同》虽有效，但未实际履行。故原告与被告宏昊公司签订的商品房买卖合同网签、合同备案登记、不动产预告登记亦应解除，故第三人赵振奎的此项诉讼请求本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，判决如下：

一、原告范旭辉与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。

二、原告范旭辉名下鞍山市立山区胜利北路B座23层11号（产籍号：3-6-304-12311）房屋预购商品房预告登记予以解除、合同网签予以解除、合同备案登记予以解除。

三、第三人赵振奎与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》无效。

三、2010年8月5日第三人管正虹与被告鞍山市宏昊房产开发有限公司之间以“宏昊城色”鞍山市立山区B座23层11号（产籍号：3-6-304-12311）房屋抵顶消防工程款的行为合法有效；2013年3月28日第三人管正虹与被告龙云中签订的《房屋买卖协议书》合法有效；被告龙云中与第三人赵振奎签订的《购房协议》合法有效。

四、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司在具备办理房屋产权登记手续时协助配合第三人管正虹办理“宏昊城色”鞍山市立山区B座23层11号（产籍号：3-6-304-1195）商品房产权登记手续；第三人管正虹在上述房屋过户登记在其名下之日起十日内协助被告龙云中办理上述房屋的过户登记手续；被告龙云中在上述房屋过户登记在其名下之日起十日内协助第三人赵振奎办理上述房屋的过户登记手续。

五、驳回原告范旭辉对被告龙云中、被告鞍山市宏昊房产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费886元（原告已经预缴），由原告范旭辉承担承担。案件受理费1732元（第三人赵振奎已经预缴），由原告范旭辉承担866元，第三人赵振奎承担866元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

审判长　焦　刚

审判员　杨璐嘉

人民陪审员　杨连华

二〇二〇年六月三日

书记员　张　丽